Slimme financiering voor water- en bodemsysteem in de woningbouw
Nederland staat voor een grote woningbouwopgave. Overal in het land worden locaties gezocht om te bouwen en worden gebieden aangemerkt om te verdichten met grote aantallen betaalbare woningen als beoogd resultaat. Tegelijkertijd zorgen extremer weer en bodemdaling ervoor dat nadrukkelijker rekening moet worden gehouden met het water- en bodemsysteem. Zodat de nieuwe woningen en wijken, ook straks nog fijn leven en betaalbaar zijn. Dit vraagt in een wereld die vraagt om sluitende grondexploitaties om een passend antwoord. Bouwen waar rekening wordt gehouden met het water- en bodemsysteem kan aan de voorkant wat duurder zijn, maar heeft veel lagere beheer- en onderhoudskosten. De uitdaging is deze baten van verstandig bouwen mee te nemen in de besluiten. Het is hiervoor belangrijk dat vroeg in een planproces er al gekeken wordt wat de kosten zijn nu en in de toekomst van het bouwen op een plek, zodat er geen vervelende verrassingen zijn voordat de woningen gebouwd worden. Het Ministerie van IenW heeft daarom een consortium onder leiding van Fakton opdracht gegeven hoe overheden het water- en bodembelang en bijbehorende kosten kunnen borgen in financiële kaders en arrangementen voor gebiedsontwikkeling. Zodat de juiste kennis op het juiste moment aanwezig is, en uiteindelijk betaalbare woningen op geschikte locaties gebouwd worden. In de dit artikel schetsen we de eerste beelden.
Er lijken twee hoofdoorzaken te zijn waarom er in een locatiekeuze en gebiedsontwikkeling nu nog niet altijd de lange termijn water- en bodemkosten worden meegenomen. Ten eerste hebben sommige ontwikkelaar en overheden tegenstrijdige motieven. Water- en bodemmaatregelen kunnen kostbaar zijn terwijl hier niet altijd een hogere verkoopprijs voor de ontwikkelaar tegen overstaat. Hiernaast is bij sommige projecten zoveel voor de bouwgrond betaald dat de water- en bodemmaatregelen eenvoudigweg niet meer bekostigd kunnen worden. Deze projecten zitten hierdoor als het ware financieel vast.
Gelukkig gaat er een hoop al goed. In veel gemeenten, provincies en waterschappen zijn er heldere kaders en is er veel kennis over het water- en bodemsysteem waar een bouwproject rekening mee moet houden. Hierdoor kunnen projectontwikkelaars ook bij het verwerven van de gronden makkelijker rekening houden met de benodigde water- en bodemmaatregelen. Hiervoor maken lokale overheden eigen beleid, maken afspraken in de anterieure overeenkomst met de projectontwikkelaar en bieden soms subsidies om de projectontwikkelaar te verplichten of te verleiden maatregelen te nemen. Ook zijn er overheden die met actief grondbeleid zelf de rol van gebiedsontwikkelaar invullen en zo de geschikte locaties opkopen en zo eventuele maatregelen voor water en bodem direct meenemen en hier zelf de regie over hebben.
De huidige situatie lijkt echter vaak ook tot de nodige vertraging. Dit roept de vraag op welke andere manieren er zijn om water- en bodemafwegingen en maatregelen onderdeel te maken van de besluitvorming en zo de woningbouw te versnellen. Deze andere manieren gaan we de komende maanden met stakeholders in drie bijeenkomsten verkennen. Deze bijeenkomsten richten zich op het vinden van mogelijkheden om vermeden kosten nadrukkelijker mee te nemen in de financiële instrumenten die onderdeel uitmaken in de besluitvorming. Zo gaan we verkennen of het mogelijk is dat belanghebbende mee investeren in de gebiedsontwikkeling, of een gebiedsontwikkeling waar de water- en bodemmaatregelen wel zijn genomen voor een hogere prijs kunnen worden verkocht, en of er slimme geïntegreerde contractvormen kansrijk zijn om de projectontwikkelaar nadrukkelijker verantwoordelijk te maken voor de lange termijnkosten.
Kortom, we gaan de komende periode concretiseren hoe we woningbouw wel mogelijk kunnen maken, ook op locaties waar veel water- en bodemmaatregelen noodzakelijk zijn. Overheden en ontwikkelaars door heel Nederland hebben aanzienlijk geïnvesteerd in grondposities en de wens om snel veel woningen te bouwen is groot. Daarnaast biedt dit ook meer duidelijkheid voor de grondposities die nog gevonden moeten worden, omdat alle kosten eerder bekend zijn. Door dit nu verstandig te doen werken we aan een leefbaar Nederland voor nu en de toekomst.